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    疫情下的房企“众生相”:有钱用不出去,项目开工延迟,以价换量或难避免

    每日经济新闻 2020-03-08 21:27:48

    疫情之下,房企状态如何?

    每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

    随着复工复产大潮的全面开启,房地产行业也逐渐回到正常的动工、卖房状态。

    但受新冠肺炎疫情影响,春节期间各地售楼处关闭、“返乡置业”消失,春节后房企复工推迟、2月份楼市交易大跌……在这样不利的局面下,头部房企的优势更加显现,而中小房企可能面临的是如何才能“活下去”的问题。

    那么,复工后的房企目前处于何种状态?近日,《每日经济新闻》记者分别采访了几家房企的投资、工程和销售负责人,客观呈现不同房企在疫情下的复工状态。

    图片来源:摄图网

    投资总:就怕别家抢地

    “投资这块,现在手上有足够现金,但是用不出去。”某房企投资拓展总刘浩告诉《每日经济新闻》记者,现阶段有些城市相关土地交易的部门还没恢复正常,所以投拓团队主要是在时间和节奏上受到了影响。

    以内部流程为例,刘浩告诉记者,以前只要投拓发现了不错的项目,上报集团投资评审委员会,同意后就可以同步配好资金开始操作了。目前来看,所有节奏都会往后拖,但这个阶段不能闲着。“就怕政府突然变卦,或者被别家截胡。”

    刘浩表示,之前公司在北方某城市看中一块纯宅地,虽然总地价偏高一点,地块属性稍微差一点,但是能够和政府谈一谈、并且锁地的。但因为今年春节比较早,公司和政府的会议安排比较满,这块地就推迟到年后,但受疫情影响到现在还没机会碰上。“原本是2月份要摘的地,现在还没拿到手,所以要事先把能定的弄好,就怕拖得太晚,别家进来。目前需要紧密了解同行的动态,同时与政府继续跟进。”

    对于购地,刘浩表示,有一定风险,同时还要不断和金融机构进行联系。“由于是非上市公司,尤其关注和金融机构的关系,毕竟大部分资源都来源于非标融资。投资有风险,所以金融机构对资金回报率有要求。如今节奏被打乱,一些金融机构刚上班,还需要和他们进一步加强沟通。”

    在刘浩看来,公司作为中小型房企,与主流房企比投资规模偏小,所以整体影响不会太大,但每块地,包括融资、锁地等,都要跟得比较细。目前需要把一些意向比较强的项目往下跟,上半年的地拿得越早越好,才能满足一些开发需求,因为一般年前或2月拿的地都可以在今年实现销售。

    工程总:所有成本都在涨

    往年的3月份,项目工地上早已经热火朝天、人山人海了。但今年受疫情影响,情况截然相反。

    某“千亿”房企工程总张华告诉《每日经济新闻》记者,他们项目的工人于腊月二十五(1月19日)左右放假,正常情况下正月初十(2月3日)收假。今年因为疫情影响,公司推迟到2月10日上班。但实际上,到目前为止能来上班的工人也不多,所有工地都不能恢复正常施工状态。

    据张华介绍,公司处于开工状态的300多个项目,都受到不同程度的波及。目前工程团队的主要任务就是做工人安排、复工复产申报、推进工程审批等。

    首先“头疼”的就是工人。张华告诉记者,返程的工人需要报备详细的个人情况,如果是从疫区归来的工人还需要隔离14天,这也相应地增加了时间成本。与此同时,因为春节后其他同行都在抢工人,所以工人的酬劳肯定要涨,去年只要每天300元,今年可能要每天400~450元才能招到一个工人,人工成本上涨很明显。

    此外,让人着急的则是复工申报和节点审批。张华直言,复工审批的工作推进并不顺畅,盖章、打报告、各种签字,每一环节都卡得很严,审批时间也不短。

    “复工来说,首先是街道防疫办公室,然后是公安、城管、环保、安监。报完之后要到区建设局盖章,待区同意之后,要到市建设局盖章,最后要由市防疫办公室,每个地方有所差别。另外,工程的节点验收,涉及需要政府部门,目前也都无法正常进行。”张华告诉记者,除了工人和流程,一个项目的复工还会牵动大量物资,而现在因为上下游工厂复工节奏不同,很多材料可能无法供应。

    而且,材料涨价也是一个问题。“几乎所有原材料都要涨价,因为大家都没货。以混凝土为例,由于没有开工,但凡有一家(混凝土公司)开工,价格也随之上涨。另外,防疫物资也要买,口罩、消毒等现在属于增加的成本;还有工人费用、财务费用,建设费用最终都需要房企来买单。”

    张华表示,本次疫情是对各家房企工程团队的考验和大练兵。“一级管控要求所有生产全部停止,加上工人、工程各方面的影响,接下来一定会面临大量项目逾期交付。从2月10日复工到现在很多项目还没开工,算一算,已经延迟太久了。估计疫情可能会导致工程延期开工50余天。”

    对于项目施工,张华表示,乐观估计,顺利的话可能要3月底才能正常施工吧。

    营销总:以价换量不可避免

    丁峰是某TOP20房企武汉区域的营销负责人,由于年前封城,他至今还没有回到武汉。

    而原本计划在今年3月底供货的武汉黄陂项目,至今还处在初备阶段。新项目的总包也还没有定标,更不要说组织人员进场施工。丁峰表示,项目预计会比原来的施工周期延长2~3月,供货更是预计延迟到8月份。

    这对销售端而言会有多大损失?丁峰告诉《每日经济新闻》记者,具体损失还不好估算,资金成本、人员成本等现在都是只出不进。不过更大的压力会是现金流,原本计划年中现金流就能回正,现在要延迟到9月份。

    另外,由于周期拉长,整个黄陂板块的所有楼盘项目会集中供货,届时势必会引发惨烈的价格大战。“以价换量是不可避免的,短期之内销售价格会受到影响。”丁峰说。

    更让丁峰担忧的是,受疫情影响,一方面武汉人口流入会受到限制,绝对买房人数减少;另一方面,购买意愿是不是能完全恢复也不好说,目前武汉二手房的挂牌价已经下降了15~20%。

    “对于营销来说,目前能做的工作不多,大多是些基础性的工作。”丁峰告诉记者,现阶段他们正在加强员工培训,增加线上营销的规范化、模块化等。目前只能做线上蓄客,通过一系列措施降低购房门槛,锁定一些潜在客户,为疫情过后做准备。

    “要说复工程度的话,只能达到原先的30%左右吧。”在丁峰看来,营销端的全面复工可能要等到4月底左右,希望5月能够完全恢复正常。

    专家:千亿房企保规模,中小房企保利润

    疫情影响之下,房企应该持有怎样的心态?

    58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者,疫情影响下,不同阶段的房企,生存处境也会有差别。

    “企业的在手现金和融资渠道,就决定了其受影响的程度。所以可以看到,像中海、万科、保利这种传统主流房企,不管市场好坏都会不停拿地。”张波直言,虽然投资的每块地不是一定都能挣钱,但这类企业销售规模大,资金相对充足,融资成本也可以把控,也就不用太考虑投资策略,满足集团下达的投资任务就可以了。

    “(头部房企)可以在招拍挂市场‘蒙着眼睛拍’拿地,也可以参与一级土地整理和旧城改造,保证在投拓市场的江湖地位,永远在进行市场参与,规模越大风险相对越低。”

    在张波看来,头部企业相对好过,但800亿~1000亿元销售规模的企业则可能很难受。这类企业本身处于扩张期,对资金也最渴求,而疫情对他们的现金流来说更是“雪上加霜”。

    前期关注利润的企业,会比激进性企业好过一些。张波建议,去年刚过“千亿”的房企,首先应维持一定增速,二线房企则必须保有一定规模。中型企业需要有一定专业特长,或者在某个城市有一定优势,就要继续发挥优势,保证好利润。(应受访者要求,文中刘浩、张华、丁峰均为化名)

    (镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

    封面图片来源:摄图网

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